Dans ta carrière d’investisseur tu seras amené à visiter des biens vraiment beaux esthétiquement ou sans trop de travaux mais qui dégageront une rentabilité moyenne. Ne te fais surtout pas avoir par ce genre de biens! En te disant qu’il est magnifique, que la façade est superbe, etc… si le bien ne te dégage pas de cash-flow, inutile d’aller plus loin, focus sur le suivant.
En effet, dans l’immobilier rentable, on achète des chiffres et non des émotions. Ce qui doit le plus compter pour toi, c’est l’excédent de trésorerie qu’il te restera tous les mois! C’est le plus important pour décider si tu dois acheter ce bien ou non. Tu verras que c’est rare de faire de bonnes affaires en immobilier avec un bien totalement refait à neuf ou avec très peu de travaux. Je ne dis pas qu’ils n’existent pas, cependant tu auras beaucoup plus de concurrence sur ce type de bien et beaucoup moins d’offre sur le marché. C’est très simple à comprendre, tout le monde serait intéressé pour acheter un bien qui dégage 10% de rentabilité net-net sans devoir rien faire, si ce n’est d’aller signer chez le notaire.
En revanche, là où tu dois te focaliser, c’est sur les biens que j’aime bien appeler “poubelles” ou “demi-poubelles”. Quels sont ces biens? Ce sont tout simplement des biens délabrés, en mauvais état ou alors dans leur jus, sur lesquels tu pourras utiliser le levier de négociation pour pouvoir faire descendre un maximum le prix pour avoir une très haute rentabilité après travaux et donc un gros cash-flow conséquent qui rentrera tous les mois. De plus, sur ces biens tu auras moins de concurrence, car les travaux peuvent faire peur aux gens, les gens ne s’y connaissent pas trop et peuvent avoir du mal à voir le potentiel du bien… Toi, avec ton oeil créatif, tu sauras dire par exemple que cet immeuble comprend 2 lots mais en aménageant les combles tu peux en créer un troisième et donc booster ta rentabilité. Il te restera plus qu’à définir le prix d’achat auquel tu souhaites acquérir le bien. Faire les travaux et profiter des joies des revenus passifs.
N’hésite donc pas à poser les chiffres sur papier après chaque visite pour vraiment te rendre compte du potentiel de chaque bien. Ensuite fixe toi un seuil limite de rentabilité et de cashflow minimal que tu souhaites. Tu peux par exemple te donner comme objectif 8% de rentabilité net net ou alors 11% ou plus. A toi de choisir ce seuil et bien sur de t’y tenir. Pour ma part, mon minimum de rentabilité est de 9,5-10% net net. Des biens sur le marché, il y en a énormément, alors visites-en un maximum et créer toi un très bon patrimoine rentable de suite.
“Si tu attends que les choses changent sans rien faire, tu vas attendre toute ta vie et rien de différent ne se passera”.
J’espère en tout cas que cet article t’aura apporté de nouvelles connaissances, si tu as la moindre question tu peux la poster dans les commentaires.
Je te dis à très vite sur Immorentier !